Ho ricevuto la telefonata di Alessandra il mese scorso. Cercava un trilocale per la sua famiglia, budget sui 380.000 euro. Aveva perso tre mesi a visitare appartamenti a San Giovanni prima di scoprire che, con quella cifra, avrebbe dovuto guardare altrove. Francamente, è una situazione che vedo ripetersi spesso. A Roma, sbagliare quartiere significa bruciare settimane di ricerche e, peggio ancora, rischiare di pagare 50.000 euro in più per un immobile che non li vale. Questa guida vi mostra esattamente dove cercare in base al vostro budget, con i dati aggiornati a febbraio 2026 e le fasce di prezzo reali quartiere per quartiere.
Informazione importante
Questo contenuto è fornito a scopo informativo e non costituisce consulenza immobiliare o finanziaria. I prezzi indicati sono valori medi che possono variare significativamente in base alle caratteristiche specifiche dell’immobile.
- Prezzo medio: 3.141 €/mq (appartamenti 3.233 €, case 2.784 €)
- Evoluzione: +9,2% appartamenti su 12 mesi
- Quartieri accessibili: sotto 2.800 €/mq (Centocelle, Torpignattara, Tiburtino)
- Quartieri premium: sopra 4.000 €/mq (Prati, Parioli, Centro storico)
- Strumento RealAdvisor: valutazione gratuita in 3 minuti
Il mercato immobiliare a Roma nel 2026: cosa dicono i numeri
3.141€/mq
Prezzo medio immobili Roma febbraio 2026
Partiamo dai numeri grezzi. Il prezzo medio degli immobili a Roma si attesta intorno ai 3.141 euro al metro quadro a febbraio 2026. Ma attenzione: questo dato nasconde una realtà molto più sfumata. Gli appartamenti viaggiano sui 3.233 €/mq, mentre le case indipendenti si fermano a circa 2.784 €/mq. Perché questa differenza? Semplice: le case singole a Roma si trovano principalmente in periferia, dove i valori sono strutturalmente più bassi.
Secondo il rapporto regionale OMI del Lazio 2024, Roma ha registrato un incremento delle quotazioni medie del +1,3% rispetto all’anno precedente. Ma il dato che fa riflettere è un altro: gli appartamenti hanno segnato un +9,2% negli ultimi dodici mesi. Significa che chi ha comprato a inizio 2025 ha già visto rivalutare il proprio investimento in modo significativo.
Le previsioni per il resto del 2026? L’European Outlook di Scenari Immobiliari stima un ulteriore +6,8% per Roma entro fine anno. Numeri che fanno della capitale la seconda piazza italiana per dinamismo, dopo Milano.
Nella mia attività di consulenza a Roma (circa 80 dossier annui tra il 2022 e il 2025, principalmente acquirenti prima casa), l’errore più frequente che riscontro è confrontare il prezzo richiesto con la media di quartiere senza analizzare piano ed esposizione. Questo genera errori di valutazione tra 15.000 e 40.000 euro. Un ultimo piano con terrazzo a Monteverde non vale quanto un piano terra sullo stesso vicolo, anche se tecnicamente sono nello stesso quartiere.
Quanto costa comprare casa nei diversi quartieri di Roma
Diciamocelo chiaramente: elencare tutti i 35 quartieri romani sarebbe inutile e vi farebbe perdere tempo. Mi concentro sulle zone che contano davvero per chi cerca con un budget definito, raggruppandole in tre fasce. Se il vostro quartiere non compare, lo strumento di valutazione che vedrete più avanti vi darà comunque un’indicazione precisa.
Quartieri accessibili: dove comprare sotto i 2.800 €/mq
Se il vostro budget è contenuto, le opportunità esistono ma bisogna sapere dove guardare. Le zone del quadrante est offrono ancora prezzi sotto i 2.800 euro al metro quadro. Secondo l’analisi di Bovire Real Estate, Tiburtino e Rebibbia presentano quotazioni tra 2.500 e 3.500 €/mq con un forte potenziale di crescita legato ai progetti infrastrutturali.
Centocelle è la vera sorpresa degli ultimi anni. La metro C ha cambiato tutto. Un bilocale ristrutturato che nel 2022 valeva 180.000 euro oggi ne vale 220.000 (e non è poco). Torpignattara segue la stessa dinamica, con prezzi ancora leggermente inferiori. Il mio consiglio? Se cercate sotto i 250.000 euro, concentrate le visite qui invece di perdere tempo in zone irraggiungibili.
Attenzione: con budget sotto i 2.800 €/mq, evitate di cercare a San Giovanni, Appio-Latino o Tuscolano. Perdereste mesi guardando immobili fuori portata.
Fascia media: i quartieri tra 2.800 € e 4.000 €/mq
È la fascia più ampia e, francamente, quella dove si concentra la maggior parte delle transazioni. Qui trovate quartieri consolidati con buoni servizi, scuole, trasporti. Garbatella e San Paolo oscillano tra 3.100 e 4.000 €/mq per immobili in ottime condizioni, secondo i dati di settembre 2025 di Delle Vittorie.
Monteverde è il classico quartiere “famiglia” romano: sui 3.800-4.000 €/mq per il ristrutturato, parchi, collegamenti decenti con il centro. Montesacro e Talenti viaggiano tra 3.500 e 4.200 €/mq, con un’offerta diversificata che spazia dal palazzo d’epoca alla palazzina anni ’60.
Il mio consiglio per chi cerca in questa fascia: Puntate sui quartieri appena sotto la soglia dei 4.000 €/mq che hanno ricevuto investimenti recenti in trasporti. L’effetto metro C si sta già vedendo a Centocelle, e lo stesso accadrà altrove. Comprare oggi dove arriverà domani un collegamento è la mossa più intelligente.
Zone premium: quartieri sopra i 4.000 €/mq
Prati, Parioli, Flaminio, Trastevere. Sono i nomi che tutti conoscono, e i prezzi riflettono questa notorietà. Prati si conferma zona di alto valore con immobili ristrutturati tra 4.500 e 4.900 €/mq. A Trastevere si sale ulteriormente: gli appartamenti ristrutturati oscillano tra 5.000 e 8.000 €/mq a seconda della posizione esatta.
Il Centro Storico? Le quotazioni partono dai 6.000 €/mq e possono superare gli 8.000. Via Garigliano detiene il primato con 9.297 €/mq. Per intenderci: un appartamento di 80 mq in quella zona supera i 740.000 euro. Che siano prezzi sensati dipende dai vostri obiettivi, ma è fondamentale conoscerli prima di iniziare qualsiasi trattativa.
Per approfondire come si arriva a queste cifre e quali fattori incidono realmente, vi consiglio di consultare i metodi di valutazione immobiliare professionali: capire la logica dietro i numeri vi rende negoziatori più efficaci.
| Quartiere | Prezzo €/mq | Tendenza | Profilo ideale |
|---|---|---|---|
| Centocelle | 2.200-2.800 | ↑ Forte crescita | Giovani coppie, investitori |
| Tiburtino | 2.500-3.500 | ↑ In crescita | Budget limitato, prima casa |
| Garbatella | 3.100-4.000 | → Stabile | Famiglie, professionisti |
| Monteverde | 3.800-4.000 | → Stabile | Famiglie con bambini |
| Prati | 4.500-4.900 | ↑ In crescita | Professionisti, alta capacità |
| Trastevere | 5.000-8.000 | → Stabile alto | Investitori, uso misto |
RealAdvisor: valutare il vostro immobile a Roma in 3 minuti
Conoscere le medie di quartiere è utile, ma per vendere o comprare serve sapere quanto vale esattamente un immobile specifico. Ed è proprio qui che gli articoli generici si fermano. RealAdvisor risolve questo problema con uno strumento basato sull’intelligenza artificiale che fornisce stime calibrate sulla via esatta, non sul quartiere generico.
Come funziona la valutazione IA di RealAdvisor
La piattaforma incrocia oltre 75 vie romane con i prezzi al metro quadro aggiornati, analizza le transazioni recenti effettivamente concluse e applica algoritmi predittivi per stimare il valore in base a caratteristiche specifiche: piano, esposizione, classe energetica, stato di manutenzione.
Il processo richiede circa 3 minuti: inserite l’indirizzo, le caratteristiche dell’immobile, e RealAdvisor restituisce una stima basata sui dati reali di mercato. Nessun impegno, nessun costo. L’algoritmo considera variabili che le tabelle statiche non possono catturare: un appartamento al quinto piano con ascensore vale più di uno al primo sullo stesso pianerottolo, anche se la “media di via” li tratterebbe identicamente.
Il risultato pratico? Invece di navigare tra medie generiche che possono scostarsi di 30-40.000 euro dalla realtà, ottenete una stima calibrata. RealAdvisor analizza anche l’evoluzione dei prezzi su più orizzonti temporali (3, 6, 12 mesi e fino a 4 anni), permettendovi di capire se il quartiere che vi interessa sta salendo, scendendo o stabilizzandosi.
Le vostre domande sui prezzi immobiliari a Roma
Qual è il prezzo medio al metro quadro a Roma nel 2026?
A febbraio 2026, il prezzo medio si attesta sui 3.141 €/mq. Questo dato generale nasconde però forti differenze tipologiche: gli appartamenti viaggiano intorno ai 3.233 €/mq, mentre le case indipendenti si fermano a circa 2.784 €/mq. La differenza dipende principalmente dalla collocazione geografica delle diverse tipologie.
Come sta andando il mercato immobiliare a Roma: sale o scende?
Il mercato romano è in crescita. Gli appartamenti hanno registrato un +9,2% negli ultimi 12 mesi, e le previsioni di Scenari Immobiliari indicano un ulteriore +6,8% entro fine 2026. Roma si conferma la seconda piazza italiana per dinamismo dopo Milano, con 800.000 compravendite previste a livello nazionale.
Quali sono i quartieri più economici per comprare casa a Roma?
Le zone più accessibili si trovano nel quadrante est: Centocelle, Torpignattara, Tiburtino e Rebibbia offrono prezzi tra 2.200 e 3.500 €/mq. Sono quartieri in forte trasformazione grazie alla metro C e agli investimenti infrastrutturali. Chi ha budget limitato dovrebbe concentrare le ricerche qui invece di perdere tempo in zone centrali irraggiungibili.
Come posso sapere il valore reale del mio immobile?
Le medie di quartiere danno solo un’indicazione approssimativa. Per una stima accurata, strumenti come RealAdvisor analizzano dati specifici per via (75 vie romane monitorate) incrociandoli con transazioni recenti e caratteristiche dell’immobile. La valutazione è gratuita e richiede circa 3 minuti.
Perché i prezzi variano tanto da un quartiere all’altro?
Le variazioni dipendono da diversi fattori: vicinanza al centro, qualità dei servizi (scuole, trasporti, commercio), prestigio storico del quartiere, presenza di aree verdi. Ma anche all’interno dello stesso quartiere esistono differenze significative: piano, esposizione, stato dell’immobile e presenza dell’ascensore possono far oscillare il prezzo del 20-30%.
La prossima mossa concreta
Avete i numeri, avete le fasce di prezzo, sapete quali quartieri esplorare con il vostro budget. Prima di iniziare le visite, fatevi un’idea precisa del valore degli immobili che vi interessano: una stima sbagliata in partenza si trascina per tutta la trattativa.
Precisazioni sui dati di mercato
- I prezzi indicati sono medie statistiche che possono variare del 20-30% in base a piano, esposizione, stato dell’immobile
- L’andamento del mercato può cambiare rapidamente in base a fattori economici e politici
- Ogni transazione immobiliare richiede una valutazione specifica dell’immobile
Per decisioni vincolanti, consultate un agente immobiliare abilitato o un perito valutatore certificato.